余っている土地の活用を検討している方や、低リスクな不動産投資を探している個人投資家、すでに不動産を所有し別の活用方法を模索しているオーナーの方に向けて、近年注目を集めているのが「トランクルーム経営」です。
相続や転勤で空き地・遊休地を保有し固定資産税の負担やアパート経営の高額な初期費用に不安を感じている方、マンション投資の煩雑な管理を避け省管理で安定した収益を得たいと考える投資経験者、そして賃貸マンションや駐車場経営の収益性向上や空室リスク、老朽化による改修費に悩むオーナーなど、それぞれの課題に応えられる可能性があります。
本記事では、トランクルーム経営の基本的な仕組みや初期費用、収益構造をはじめ、具体的なメリット・デメリット、市場動向、そして他の土地活用との比較までを幅広く解説します。読み終えたときには、トランクルーム経営を土地活用や投資判断の選択肢として検討するうえで必要な視点を整理し、次の一歩をイメージできるようになるはずです。

トランクルーム経営とは何か

近年、都市部を中心に居住スペースの狭小化が進み、個人の収納ニーズが高まっています。また、リモートワークの普及により自宅の利用方法が変化したり、副業・兼業の拡大でビジネス用の荷物保管場所が必要になったりと、ライフスタイルの多様化がトランクルームの需要を後押ししています。このような背景から、トランクルーム経営は、低コストで始められ、安定した収益が期待できる土地活用として注目を集めています。

トランクルーム経営の仕組み・業態

トランクルーム経営とは、土地や建物の空きスペースに収納スペースを設け、個人や法人に貸し出すことで賃料収入を得る土地活用です。利用者は、自宅に収納しきれない荷物や、一時的に保管したい物品などを預けるためにスペースを借り、その対価として月額料金を支払います。
運営方法としては、主に以下の3つのタイプがあります。

事業用定期借地方式
自分の土地をトランクルーム事業者に貸し出し、地代を得る方式です。土地オーナーは初期費用不要で、運営の手間がかからない代わりに、収益性は低めになります。

サブリース方式（一括借り上げ方式）
自己所有のトランクルームを業者に借り上げてもらい、賃料を得る方式です。オーナーは初期費用を負担しますが、運営は業者に任せられ、安定した収益が期待できます。

業務委託方式
トランクルームの経営はオーナーが行い、集客や顧客管理、清掃などの基本的な運営業務を業者に委託する方式です。オーナーは経営に積極的に関わりつつ、管理の手間を軽減できますが、委託手数料が発生します。

また、「トランクルーム」と呼ばれるサービスには、物品の保管を請け負う「倉庫事業者としてのサービス（寄託契約）」と、スペースを貸す「非倉庫事業者としてのサービス（賃貸借契約）」の2種類が存在します。本記事で扱うのは、後者の不動産投資としてのトランクルーム（レンタル収納スペース）です。

「屋外型」「屋内型」それぞれの特徴と違い

トランクルームは、その設置場所によって「屋外型トランクルーム」と「屋内型トランクルーム」の2種類に大別されます。

屋外型トランクルーム
更地にコンテナを設置して利用者に貸し出すタイプです。郊外に多く見られ、広いスペースに大型家具や家電、アウトドア用品、バイクなどを収納するのに適しています。車での搬入出がしやすいため、幹線道路沿いやアクセスが良い場所が有利です。月額利用料が比較的低く抑えられるメリットがある一方で、温度や湿度の影響を受けやすい点がデメリットです。

屋内型トランクルーム
テナントビルやマンションの空きフロアにパーテーションを設置して収納スペースとして活用するタイプです。都市部に多く見られ、書類や衣類など、温度や湿度管理が必要な物品の保管に適しています。空調設備が整っているため保管環境が良い点がメリットですが、屋外型に比べて月額利用料が高くなる傾向があります。

こちらも参考 ＞ 土地活用ならトランクルーム経営！土地貸しのメリットと収益性は？

アパート・駐車場との基本的な違い

トランクルーム経営は、アパート経営や駐車場経営といった他の土地活用といくつかの基本的な違いがあります。

初期費用
トランクルーム経営は、アパートやマンションを新築するよりも初期費用を大幅に抑えることができます。特に屋外型はコンテナ設置のみで済むため、数百万円からスタートできるケースもあります。駐車場経営も初期費用は低いですが、トランクルームはコンテナや内装の設置が必要な分、駐車場よりは高くなります。

管理の手間
アパート経営は入居者対応や設備の故障対応、原状回復など管理の手間が多いですが、トランクルームは非居住型のため、そうしたトラブルが少ないです。清掃や集金などの業務も外部委託できるため、副業としても始めやすいでしょう。駐車場経営も管理の手間は少ないですが、違法駐車や利用者トラブルへの対応は必要となる場合があります。

立地条件の制約
アパート経営は駅からの距離や日当たりなど、居住環境に大きく左右されますが、トランクルームは立地の制約が比較的少ないです。駅から遠い場所や日当たりの悪い場所、騒音が気になる場所でも、需要が見込めれば経営が可能です。駐車場経営も立地の重要性は高いですが、トランクルームとは異なる需要層をターゲットとします。

法的な位置付け
アパートやマンションは借地借家法が適用され、入居者の権利が強く保護されますが、トランクルームは民法が適用される賃貸借契約であるため、借主の権利保護は限定的です。これにより、貸主側の自由度が高い一方で、相続税の節税効果はアパート経営よりも低いという特徴があります。

トランクルーム経営のメリット

メリット①：低い初期費用・運営コスト

トランクルーム経営の大きな魅力の一つは、初期費用と運営コストを比較的低く抑えられる点です。アパートやマンションのように大規模な建築物を新築する必要がないため、設備投資が少なくて済みます。特に屋外型トランクルームであれば、コンテナの設置だけで運営を開始でき、数百万円程度の費用でスタートすることも可能です。
また、インフラ整備（水道・ガスなど）の必要が少ないため、それに伴うコストも抑えられます。運営開始後のランニングコストも、管理業務を外部委託すれば人件費を削減でき、シンプルな設備のため修繕費用もアパート経営に比べて少ない傾向にあります。

メリット②：アパートや駐車場に向かない土地を活用できる

トランクルーム経営は、アパートや駐車場経営には不向きとされる土地でも有効活用できるメリットがあります。例えば、以下のような土地が挙げられます。

狭小地や変形地
アパートやマンションの建築には不向きな狭い土地や、形状が複雑な土地でも、コンテナを配置したり、建物内のスペースを区切ったりすることでトランクルームとして活用可能です

駅から遠い、日当たりが悪いなどの立地
賃貸住宅では敬遠されがちな駅から遠い場所や、周辺の建物により日当たりが悪い場所、騒音が気になる場所でも、トランクルームであれば需要が見込めます。利用者は荷物の保管が主目的であり、居住環境のような利便性や快適さを重視しないためです。

市街化調整区域
一部の用途地域ではトランクルームの建築が制限されますが、市街化調整区域など、他の開発が難しい土地でも条件によっては活用が検討できる場合があります。

このように、他の土地活用では難しいとされてきた土地でも収益化の可能性があるのがトランクルーム経営の強みです。

メリット③：管理の手間が少なく副業にも適している

トランクルーム経営は、管理の手間が少ないため、副業として始めることも可能です。アパートやマンション経営のように入居者との直接的なやり取り（家賃滞納、設備トラブル、住民間の騒音問題など）がほとんど発生しません。
また、清掃や集金、利用者の募集といった日常的な管理業務は、専門のトランクルーム運営会社に委託することができます。これにより、オーナーは経営に割く時間を大幅に削減でき、本業との両立や他の活動に時間を充てることが可能になります。非居住型のビジネスであるため、住居用の賃貸経営に比べて、管理上の負担が大きく軽減される点が大きなメリットです。

メリット④：他の土地活用との差別化ポイント

トランクルーム経営は、他の土地活用と比較して独自の差別化ポイントを持っています。

高い利回り
一般的に、トランクルーム投資の利回りは15〜25%程度とされ、アパート・マンション経営の5〜10%と比較して高い傾向にあります。初期投資も低く抑えられるため、投資効率が良いと言えるでしょう。

安定した収益性
一度利用者が決まると、荷物の移動の手間を嫌って長期利用する傾向が強いため、解約率が低く、比較的安定した収益が見込めます。

市場の成長性
日本のトランクルーム市場は、居住スペースの縮小やライフスタイルの変化を背景に、年々拡大を続けており、今後も高い成長が期待されています。

これらのポイントにより、トランクルーム経営は他の土地活用と比較して、高い収益性と安定性を兼ね備えた魅力的な投資先と言えるでしょう。

トランクルーム経営のデメリット・リスク

デメリット①：収益性（売上）が低いと感じることも

トランクルーム経営は、初期費用が少なく高利回りが期待できるとされていますが、他の土地活用ビジネスと比較すると、1スペースあたりの月額賃料が数千円から1万円程度と低い傾向にあります。そのため、大幅な収益を上げるには多くのスペースが必要となり、全体としての収益性が低いと感じられることもあります。
例えば、アパート経営では1部屋あたり数万円の家賃収入が見込めるのに対し、トランクルームは単価が低いため、投資回収の期間が長くなる可能性があります。ただし、初期費用を抑えることで、実質利回りは他の不動産投資と比べても遜色ない、あるいはそれ以上の水準を達成できるケースも少なくありません。

デメリット②：集客・空室、競合リスク

トランクルーム経営は、集客が難しいというデメリットがあります。住居のように生活に必須のものではなく、利用者層も短期利用者と長期利用者に分かれます。特に開業当初は、認知度を高め、満室稼働に達するまでに時間がかかる傾向にあります。1〜2年間は収益が上がらない状況を想定した資金計画が必要です。
また、参入障壁が比較的低いため、競合他社の参入リスクも高いです。同じエリアに類似サービスが増加すると、価格競争に陥りやすくなり、収益を圧迫する可能性があります。トランクルームはサービス内容での差別化が難しいため、立地や価格以外での優位性を築くことが課題となります。

デメリット③：節税効果や法規制の注意点

トランクルーム経営は、アパートやマンション経営と比較して節税効果が低いというデメリットがあります。

固定資産税の軽減措置
住宅が建つ土地には「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税が最大6分の1に軽減されますが、トランクルームの土地にはこの特例が適用されません。そのため、空き家を解体してトランクルームを設置した場合、土地の固定資産税が大幅に上がる可能性があります。

相続税の軽減措置
アパートや賃貸マンションでは「小規模宅地等の特例」により、相続税の評価額が50〜80%軽減されますが、平成30年の法改正によりトランクルーム経営ではこの特例を利用できなくなりました。
また、トランクルームの設置には用途地域の制限があります。「第一種低層住居専用地域」や「第一種中高層住居専用地域」など、住居系地域ではコンテナの設置が禁止されている場合があるため、事前に自治体への確認が必要です。コンテナは建築物とみなされるため、建築確認申請も必要となります。

デメリット④：初期費用・固定資産税などコスト面の落とし穴

初期費用が低いと言われるトランクルーム経営ですが、コスト面での落とし穴もあります。例えば、屋外型トランクルームの場合、コンテナ本体価格に加えて、土地の整地費用、基礎工事費、運搬・設置費用、電気工事費、看板設置費、防犯カメラ設置費などが発生します。これらの費用を合わせると、数百万円から1,000万円以上になることも珍しくありません。
また、前述の通り固定資産税の軽減措置が適用されないため、特に地価が高い土地では税負担が大きくなる可能性があります。ランニングコストとしては、管理費（業務委託の場合）、光熱費（屋内型の場合）、固定資産税、リスク対策費（保険料など）などが挙げられます。これらのコストを正確に把握し、現実的な収支シミュレーションを行うことが、失敗を避ける上で重要です。

こちらも参考 ＞初めてのトランクルーム経営！気になる初期費用とメリット・デメリット 

トランクルーム経営の市場動向と需要

市場規模・成長性の現状

日本のトランクルーム市場は、近年顕著な成長を続けています。矢野経済研究所の調査によると、2008年に270億円だった市場規模は、2020年には670億円、2023年には750億円に達し、2030年には1,300億円規模に拡大すると予測されています。全国のトランクルーム店舗数も増加の一途を辿り、今やファミリーレストランの店舗数を上回るほど日常的な存在となっています。
この市場拡大の背景には、主に以下のような要因が挙げられます。

居住スペースの縮小
都市部を中心に家賃が高騰し、広い住居を確保するのが難しくなった結果、自宅の収納スペース不足を補うためにトランクルームの需要が高まっています。

ライフスタイルの変化
テレワークの普及により自宅の利用方法が変化し、趣味のコレクションや季節用品、仕事の書類などを保管するニーズが増加しています。

法人の利用
オフィスの縮小に伴い、書類や備品の保管場所としてトランクルームを活用する企業も増えています。

これらの要因により、トランクルームは今後も安定した需要が見込める成長市場であると言えるでしょう。

利用者層と需要が見込める立地条件

トランクルームの利用者層は、大きく「短期利用者」と「長期利用者」に分けられます。

短期利用者
引っ越しやリフォーム時の家財の一時保管、イベント用品の一時的な収納など。

長期利用者
自宅の収納スペース不足を補うための日常的な利用、オフィス書類や什器備品の保管、コレクション品の収納など。

トランクルーム経営の安定的な収益を確保するためには、長期利用者のニーズが高い地域をターゲットにすることが重要です。需要が見込める具体的な立地条件としては、以下のような場所が挙げられます。

都市部や住宅密集地
特にマンションやアパートが多いエリアは、収納スペースに限りがあるため、トランクルームの需要が高いです。

オフィス街の近く
企業の書類や備品保管のニーズが見込めます。

交通量の多い幹線道路沿い（屋外型の場合）
車でのアクセスがしやすいため、大型荷物を預ける利用者に選ばれやすいです。

駅から近い場所（屋内型の場合）
頻繁に荷物の出し入れをする利用者に利便性が高いです。

地域による収益性の違い

トランクルームの収益性は、地域によって異なります。一般的に、都市部は地方よりも需要が高く、高い賃料設定が可能なため、利回りが高くなる傾向にあります。
例えば、東京都内のトランクルームの平均賃料は、地方の2倍以上になることも珍しくありません。しかし、都市部では地価や初期費用も高くなるため、そのバランスを見極める必要があります。
地方においては、都市部ほど高い賃料は期待できませんが、広い土地を低コストで確保できるメリットがあります。屋外型トランクルームであれば、郊外でも車でのアクセスが良ければ需要が見込めるため、土地の特性に合わせて最適な出店型式や料金設定を検討することが重要です。

こちらも参考 ＞トランクルーム投資とは？ 

アパート経営・駐車場経営などとの比較

初期費用・利回り・リスク比較

トランクルーム経営を検討する上で、アパート経営や駐車場経営など、他の主要な土地活用方法との比較は不可欠です。それぞれの初期費用、期待できる利回り、そしてリスクについて見ていきましょう。

各経営モデルの向き不向き（土地条件・経営者タイプ別）

所有する土地の条件や、ご自身の経営スタイルによって、最適な土地活用方法は異なります。

それぞれの土地活用モデルは、初期投資額や期待利回り、想定されるリスクに加え、求められる立地条件や経営スタイルが大きく異なります。
アパート経営は長期的な家賃収入や節税効果が見込める一方で、高額な初期費用や入居者対応など管理の負担が大きく、資金力と運営体制が不可欠です。
駐車場経営は狭小地や変形地にも対応しやすく、初期投資を抑えて始めやすい反面、需要変動や税制上の優遇が限られる点に注意が必要です。
トランクルーム経営は、駅から離れた土地や他用途で活用しにくい場所でも始めやすく、低い初期費用と管理負担の少なさが魅力で、副業や安定収益を目指す方に適しています。

このように所有する土地の特性・投資目的・運営に割ける時間や資金を総合的に整理したうえで、自身に合ったモデルを選ぶことが、長期的な収益と安定経営を実現する第一歩となります。

複数活用を組み合わせる選択肢

一つの土地に複数の活用方法を組み合わせることで、リスク分散や収益向上を図ることも可能です。例えば、土地の一部をコンビニに貸し、残りの部分でトランクルーム経営を行うことで、収益源を多様化し、リスクを分散させることができます。
また、駐車場とトランクルームを併設することも有効な手段です。駐車場需要と収納需要の両方を捉えることで、幅広い利用者層を取り込み、土地のポテンシャルを最大限に引き出すことができるでしょう。このような複合的な活用は、特に広い土地を所有している場合に有効な戦略となります。

トランクルーム経営を始めるまでの流れと相談先

実際のトランクルーム開業までのステップ

トランクルーム経営を始めるまでの一般的な流れは以下の通りです。

①土地活用相談
まず、複数のトランクルーム事業者に相談し、所有する土地がトランクルーム経営に適しているか、どのようなプランが可能かを確認します。この段階で、ご自身の投資目的や希望する運営スタイル（自己運営、管理委託、サブリースなど）を明確に伝えます。

②現地・マーケット調査
相談を受けた事業者が、無料で現地調査とマーケット調査を行います。土地の形状、前面道路の幅員、周辺の人口動態、競合施設の状況、用途地域による建築制限などを詳しく調べ、需要が見込めるか、法的な問題はないかなどを確認します。

③プラン提案・契約締結
調査結果に基づき、事業者からトランクルームの具体的なプランが提案されます。これには、想定される収益シミュレーション、初期費用、ランニングコスト、設置するトランクルームの種類（屋外型・屋内型）、部屋数、料金設定などが含まれます。提案内容に納得したら、事業者と請負工事契約または運営委託契約などを締結します。

④建築確認申請手続き
トランクルームは建物とみなされることが多いため、着工前に建築確認申請が必要です。この手続きには約2ヶ月程度かかる場合があるため、早めに準備を進めることが重要です。多くの場合、専門事業者が代行してくれます。

⑤着工・竣工・運用開始
建築確認申請が完了したら、コンテナの設置や建物内の改装工事に着工します。現場での工事期間は2〜3週間程度と比較的短いです。工事が完了し、必要な設備（セキュリティシステム、看板など）が整えば、いよいよトランクルームの運用を開始します。集客活動を行い、利用者からの賃料収入を得ることで、収益化を目指します。

相談先企業の選び方と比較のポイント

トランクルーム経営を成功させるためには、信頼できる専門企業を選ぶことが非常に重要です。以下のポイントを参考に、複数の企業を比較検討しましょう。

実績とノウハウ
運営実績が豊富で、トランクルーム経営に関する深いノウハウを持つ企業を選びましょう。特に、ご自身の土地がある地域の市場動向に詳しいか、成功事例が多いかなどを確認することが重要です。

提案内容の具体性
収支シミュレーションが現実的か、集客戦略は具体的か、セキュリティ対策は万全かなど、詳細なプランを提示してくれる企業を選びましょう。

運営方式の選択肢
自己運営、管理委託、サブリース、事業用定期借地など、ご自身の希望する運営方式に対応しているか確認しましょう。

サポート体制
開業準備から運営開始後まで、どのようなサポートを受けられるのか、トラブル発生時の対応体制などを確認しましょう。特に、集客サポートやメンテナンス、セキュリティ管理の質は収益に直結します。

初期費用と手数料
初期費用の内訳が明確か、管理手数料やその他のランニングコストが適正かなどを複数の企業と比較検討しましょう。

トランクルーム経営のメリット・デメリットを比較し、最適な土地活用を選ぶ

トランクルーム経営は、比較的低い初期費用で始められ、安定した収益と高い利回りが期待できる魅力的な土地活用です。
特に、アパートや駐車場には不向きとされる狭小地や変形地、駅から遠い立地でも活用できる点が大きなメリットです。管理の手間が少なく副業としても始めやすく、近年拡大を続ける市場は今後も高い成長が見込まれます。一方で、アパート経営と比較して節税効果が低いこと、集客に時間がかかり空室リスクがあること、競合参入による価格競争、用途地域による建築制限や建築確認申請の必要性、固定資産税の軽減措置が適用されない可能性など、事前に把握しておくべきデメリットやリスクも存在します。成功のポイントは、徹底した市場調査と的確な立地選定、そして信頼できる専門パートナーのサポートにあります。
当社「ドッとあ〜るコンテナ」は、全国で数百店舗の運営実績と独自の集客ノウハウを活かし、需要調査から設計・施工、運営代行、稼働率を高める広告戦略まで一貫して支援。初期投資のシミュレーションや税務・法規制面の確認も含め、オーナー様が安心してスタートできる体制を整えています。ご自身の土地の特性や投資目的、リスク許容度を明確にしたうえで、複数プランを比較検討し、信頼できるパートナーとともに進めることで、現実的で安定したトランクルーム経営を実現する第一歩となるでしょう。

ここがすごい！ドッとあーるのトランクルーム経営での土地の有効活用